公共收益维修公共收益零进账业委会连发4份
2024年05月11日 静态资讯
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（央视财经《第一时间》）停车费、电梯广告费、公共设施收入……这都是小区的公共收益，但对大多数业主来说，每年小区公共收益有多少，都流向了哪儿，可能是一笔糊涂账。最近，上海一个小区的业主委员会就因为核查公共收益问题，与物业公司发生矛盾，甚至打上了官司。
2020年1月，上海市虹口区金宝大厦小区业委会换届，新业委会在交接过程中发现物业公司存在账目不清的情况，要求物业公司提供相关票据和资料，但遭到拒绝，于是业委会便在小区电梯等候厅的屏幕上，滚动播放物业公司的“劣迹”。物业公司因此向法院起诉业委会侵犯其名誉权。今年2月，上海市虹口区人民法院二审判决，驳回物业公司的诉请。
而在法庭上，小区业主们还发现了一个令人匪夷所思的现象。
上海市虹口区金宝大厦小区业委会成员 衡斌：原来我们一直以为是凡根物业有限公司，在打官司过程中，又变成了凡根招投标有限公司。最后发现两个是完全不同的主体，两个法人、两个税号、认证号都不一样，在所有人不知情的情况下，两个不同的实体进行了更换。依据上海市物业管理条例，老物业的退出和新物业的进驻都必须经过全体业主召开业主大会。
虽然小区业主一直没有发现物业公司已经更换，但是物业服务质量下降，小区环境每况愈下，这也让小区业主怨声载道。
上海市虹口区金宝大厦小区业主：道路是斑驳的，高低不平。绿植也枯死了，非机动车乱停乱放。再看看消防通道，长期不用的僵尸车，各种旧家具放在过道，实际上都是安全隐患。
上海市虹口区金宝大厦小区业委会主任 尹金杨：消防水泵现在都是损坏的，规定每个月要放一次水，物业基本上不干这个事，几年下来都腐烂掉了。
公共设施年久失修，安全隐患丛生，而最令小区业主们担心的还有公共收益的问题，金宝大厦小区房龄已超过17年，需要维修的地方越来越多。但是从2020年年初至今，金宝大厦小区的公共收益账户进账几乎为零，直接导致维修基金告急，难以为继。而物业公司报修的单据还普遍存在瞒报虚报的情况。
在采访过程中，金宝大厦业委会主任，还向记者展示了他们从道闸公司获取的小区车辆进出记录，从2017年-2019年，小区临时停车总收入超过45万元，而物业公司却说只有12.3万元。查询凡根招投标公司的经营范围甚至都没有停车场管理的内容。另外还有电梯广告费、地下室的出租费，账目都存在疑问，业委会向物业公司连发4份整改函，要求物业公布账目并作出解释，多次向居委会和街道办事处进行投诉，也未见成效。
上海一小区16年来仅有一笔80万元进账
每年动辄数十万甚至数百万的公共收益，却乱象频频，账目公布不规范或根本不公布，因此产生的纠纷事件时有发生。到底公共收益该如何监管，业主权益又该如何保障呢？
在上海市闵行区的明申花园小区里，记者看到，公共道路上停满了车辆，小区的电梯里都有广告，但是入住十多年的老业主温先生告诉记者，他从来不知道小区的公共收益有多少？
上海市闵行区明申花园业主 温先生：电梯广告费、停车费的收入、外来车的收入，我们都不知道。2005年到2017年以前公共收益都是不进账的，财务上叫账外循环，从审计上认为是违法的。
温先生告诉记者，16年的时间里，小区公共收益账户上只有一次80万元的进账。而粗略估计，这个拥有800多户居民的小区，仅固定停车位的费用每年就有百万元，而像一些中高端商品住宅小区的公共收益甚至可以高达上千万元。
北京市隆安律师事务所上海分所律师 陈婷婷：法律上有规定，业主对小区公共收益的情况有知情权。
《民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这就是说，公共区域停车位的收益，租赁摊位租金、入场费和场地费等收益，电梯间、户外等广告收益都属于小区公共收益。
北京市隆安律师事务所上海分所律师 陈婷婷：建议小区的业主找小区物业所在的区房管局的行政部门，要求房管行政部门责令物业公开小区公共收益。如果这一步还不行，建议去法院起诉通过司法途径维护自己的权益。
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（编辑 彭琳）