大嘎好，这里是魔都小房弟，说到川沙，这是个令人熟悉，而又陌生的地方，说熟悉是很多人知道川沙，因为这里有奥特莱斯，有全球闻名的迪士尼，有浦东机场，然而川沙又是陌生的，因为很多人从来就没有去过川沙，即便是在上海生活了多年。这次小房弟团队就来到川沙，实地测评一下这里的一个新开楼盘——锦绣观澜 （测评视频）

周边配套楼盘位于浦东新区川沙版块华戴路上，距离2号线川沙700多米，步行10分钟内即可到达，交通上，驾车至外环入口不到5分钟，快速到达浦东各区域，20分钟内可达浦东国际机场，迪士尼等。

配套方面，700米内就有绿地东海岸、东方商厦2个商业综合体，周边还有家乐福，川沙购物中心等等。

教育方面，附近有秀川幼儿园、西门幼儿园、观澜小学、浦东新区实验小学等等。

医疗方面，上海浦东中医医院、上海浦东人民医院2家医院就在三公里内。

项目周边环境较好，加上周边的公园，可以说项目周围所配置的资源非常丰富了。

户型与样板房本次出售的户型有建面约77-82㎡2房、82-85㎡2房、97㎡3房、131㎡3房，共计4种户型，预计均价在64000元/㎡，2022年10月底交房。并且现场销售确认，认筹在4-5月，到时候大概率会触动积分制。

户型方面，AB户型为本次主推户型，都是2房2厅1卫，A户型77-82平米，卧室南北朝向。

B户型84-85平2房朝南，给到2种喜好选择，主卧和次卧都做了飘窗，美中不足的地方进门就是餐厅感觉略小，属于刚需上车盘，适合预算在500万左右的人群。

97㎡三房两厅两卫属于改善型户型，主卧做了套间，规划了衣帽区隔断，客厅和餐厅都比AB户型大了不少，朝北书房面积也不小，设计上中规中矩，基本满足各类功能需要。

131㎡三房两厅两卫户型最为亮眼，步入玄关后就是亮眼的大横厅，大横厅与阳台相连，给人的感觉非常舒适。主卧也是采用套房设计，带独立卫生间，同时预留了衣帽间的位置。次卧和书房也提升了面积，可以说是97平的豪华升级版。如果说有什么缺点，就是太少了，本次户型只有17套，买到需要一些运气。

装修方面，目前披露的标准，项目中央空调(日本大金)、地暖(威能)、厨房用品会在（西门子和博世中选择），都是一线进口品牌，其他装标还会根据批复价格最终确认。

小区概况项目所在地块在2019年2月由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司以29.45亿元竞得项目包括一处普通商品房、2处商办用地，其中，住宅部分楼板价约34517元/㎡，而该地块是近5年来川沙出让的唯一一幅涉宅用地。土地供应上算是比较稀缺的。

项目的整体采用新古典主义的建筑风格，车位比1：1。外立面方面，18层的高层建筑，1-3层外立面为干挂石材，上层是铝板，了解了下价格，说是外立面成本每平就比涂料高了十多倍，可见观澜的打造还是下了血本的。

总结本次踩盘的陆家嘴锦绣观澜，项目位置非常好在川沙中心区域。作为被纳入主城区范畴的川沙，未来将会打造城市副中心为目标进行建设。

项目本身就属于稀缺地段，周边配套齐全，商业成熟，未来可期，而楼盘本身的设计也体现了品牌开发商的水准，基本没有什么可以挑刺的地方。

项目周边可供出让开发的地块，也只会离配套更远，未来板块内竞品并不多。看盘的时候，走在路上给我最直观的感觉就是大方整洁，整个区域城市界面令人感到非常舒适，川沙地区的很多小河，在政府的精心打造下，沿河的绿化都非常帮。

户型上，77-85㎡二房总价500多万即可上车，97平适合改善型户型，131平高于市场上同类品质，这样的价格这样的配套这样的环境确实很香。

以上是魔都小房弟团队Tony的踩盘测评

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