曹家湾中南玖宸装修地段不行配套一般这是我
2024年07月22日 静态资讯
这周要说的还是北区，和礼嘉隔了一条河的蔡家。今天的主角是蔡家片区的刚需盘——今年前十个月成交了25个亿，卖得不错的万科观承。
据说，前段时间市场好的时候，抢都抢不到，要买还要靠关系。好牛逼的感觉哦！到底是吹得凶，还是真的有这么火哟？实地走一遭就明白了。
趁着前两天出太阳，暖洋洋的，我跑了趟蔡家大工地。
老规矩！你们听我分part慢慢摆。
1地段和交通
先说下观承的位置，它在中环快速路南面的支路上，附近200米左右有个嘉景大道公交站，往南走几十米就是金科美院的售楼部，金科城39区在它的东南面。
轻轨在蔡家下车之后，我坐的看房车过去，从蔡家岗立交走金兴大道，大概10分钟到售房部。
售房部的风格还是市面上流行的水景搭配玻璃外墙的设计样式。进到售房部里面，看房的人还是有点多，虽然是工作日，置业顾问讲解的声音也是此起彼伏。
先来看观承的地段。
从上面这个图可以看到，观承距离规划的蔡家核心区，也就是蔡家岗立交那个位置直线距离2.3公里，确实是有点远。它和规划中的蔡家自贸区要近一些，就隔了一条金兴大道。蔡家这个自贸区是重庆市挂牌的3个自贸区之一，以后在这个自贸区上班的主要是电子商务的行业人才。
不过，规划再好，落地才是真！现在的礼嘉离发展成型都还估不准时候，蔡家拿到的号码牌怕还是要再等等等等等咯。
下面再说下观承的交通。
观承的西面是曹家湾轻轨站，直线距离超过了1公里，测算了一下，走路都要半个钟头。但是现在曹家湾轻轨站周围都是工地，一般的线路是从蔡家方向过去。
那以后住观承出行要怎么走呢？
第一，开车。它离嘉悦大桥近，开车走悦来最多10多分钟。规划的蔡家大桥2020年通车，以后开车一条直路通礼嘉，也是几分钟的事情。当然，蔡家大桥通车不止是对观承一个盘，它对整个蔡家大板块的交通是有很大提升的。
第二，轻轨。在观承要坐轻轨的话，需要在门口坐穿梭巴士公交转到曹家湾轻轨站。
第三，公交。往北400米金兴大道旁的金科城公交站可以坐车，有五六条线路可以直达两路空港、汽博中心和悦来等方向。
总的来说，观承的位置是有点吊角的，地段和交通的情况和曹家湾地铁口口的中南玖宸一比，差距就出来了。
2品牌
万科我就不多说了，身上的标签太多了，什么世界五百强啊，上市企业啊，全国大型开发商啊等等。
在重庆的销量万科在龙湖之后，排在第二。万科在重庆的项目很多，不同地区的物业类型也不同，比如在金融中心江北嘴打造的高端改善的御澜道，又比如在中央公园核心区的翡翠公园属于万科的高端系。
而这次在蔡家，观承则是一个别墅偏经济型，高层针对刚需的定位。观承同样也是万科的精装房，带地暖和新风系统。作为一个刚需项目，用的是万科的精装C标，带万科物业。
3产品
观承的体量有53万方，算个大盘。整个观承项目的容积率2.1，包括了别墅和高层。这个容积率包含了别墅，所以它的高层和一般市面上容积超过3的高层对比，舒适度还要打个问号。
观承一共5个组团，1个别墅组团和4个高层组团。前期开的别墅组团和部分高层组团都已经卖完了，这次主要推的高层。
从整个蔡家板块来看，金兴大道以南，靠近嘉悦大桥这个区域，都是大品牌开发商，像东原嘉阅湾和龙湖椿山这种做别墅、洋房的高端物业为主。金兴大道北面的楼盘以刚需高层为主，但很多都是小开发商，而且楼盘品质相对要低一些。
所以，在金兴大道南面高层是比较稀缺的，而拥有大开发商，刚需高层这样标签的只有观承一个。
这一次推的是承澜组团的高层。一共10栋楼，绿化率58%。这里简单科普一下绿化率和绿地率。绿地率是建设用的指标，而绿化率是开发商宣传用的指标。在计算的时候，绿化率是把长草的地方都算进去，而绿地率的要求很严格。比如，地表覆土没有3米深的地，哪怕有绿化也不算绿地率；比如建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地是不算绿化用地。所以，绿化率算出来比绿地率要高。
不过，观承这个绿化率指标还是让我比较惊讶。虽然是绿化率而不是绿地率，但能达到58%也还算很不错了。
小区有3个中庭景观，围绕小区有慢步跑道，晚上也可以在小区里面夜跑。进门位置是阳光草坪和幕布水景墙；中间区域阳光照射没有这么强，设计了露天的老人和小孩活动区，比如儿童的滑滑梯；最里面是一些运动健身的设施。
不过，这次推的承澜组团高层小区没有商业，万科的集中商业在前期的别墅组团和高层组团。
楼栋的朝向设计是错开的，所以对门的两栋楼同一户型是不存在开窗直接对视的，这样设计的私密性是有保证的。小区的楼间距最小40米，最大90米，楼栋之间隔得开阔，舒适性要高些。
这次主推的是1号楼和2号楼。2梯6户，总27层。套内面积在79-102平米之间。
两栋楼旁边是一条支马路，对面是金科城。从红色箭头的方向往下走，大概10多分钟就能到规划的五彩滨江公园和嘉陵江边边。
这次推的承澜组团高层
观承高层的建筑工艺同样是万科常用的钢筋混凝土全现浇外墙，风光定位设计楼栋摆放。装修标准也是万科精装C标，带新风系统和地暖，用的品牌包括科勒、摩恩等等。
实地去看了下样板间，套内79小户型的样板间一波一波来看房的人不断。来一波样板间图。
4户型
这次推的两栋楼只有两种户型，套内79平米和102平米。楼栋是一个十字架形状，3号和6号是套内102平，其余的是79平。
套内79平米户型：
79平米户型三房两卫，整体户型紧凑，功能性很强。因为套内面积只有79平，设计的时候客厅开间做了3.5米，主卧开间3.2米，次卧3米，刚到标准尺寸。功能性强，但舒适度一般。
套内102平米户型：
102平米户型四房两卫，板式结构，南北通透，客厅7.3米的横厅设计，显得宽敞大气。不过，客厅门有点多，而且有个房间从厕所门口进门，设计得有点奇葩。
5配套
虽然置业顾问给我吹了半天，未来周围的配套齐全，什么蔡家中央公园，规划的三甲医院，周边有多个学校之类的。但实际了解这些位置之后，我发现，这次的承澜组团高层在合适距离内最重要的配套实际上有两个。
一个是学校。规划的朝阳小学金兴校区是在观承的划片范围之内的。朝阳小学是北碚区最好的小学，学校的位置在金科美院附近，从这次的承澜组团高层出门步行距离500米左右。
第二个是公园，从承澜高层这次推的楼栋出门，往江边方向走，直线距离500米左右，是规划中的五彩滨江公园。五彩滨江公园全长19公里，从马鞍石大桥一直到嘉悦大桥，非常狭长。以后一家老小到江边烧烤，赏花，散步，骑车，耍法还是很多。
6价格
这次推的高层精装带新风地暖，价格在14000元/平米。
以刚需小户型套内79户型为例，总价大概在117万左右，按照首付3成来算，加上各种税费，首付36万多，按30年期，月供大概4700元/月左右。对于刚需来说，这个首付和月供已经比较低了。
前面说了，蔡家板块，特别是嘉悦大桥附近的高层是比较稀缺的，洋房别墅多。跑了周边几个楼盘，对比了相同的物业类型之后再来看观承的价格。
同样是高层，观承和旁边金科美院的价格是差不多的，都是精装高层，不过在品质上还是有些差异，比如万科是全现浇外墙，金科还是传统的起框架填砖。地铁旁边的中南玖宸是清水房，综合价格要比观承贵。
所以，置业顾问也很骄傲的拿数据出来说话，今年的前10个月，万科观承的整体销量和成交金额是北碚区的双冠王。
总的来说，和周边区域的楼盘来比，针对刚需的观承价格设定合理，总价不贵，而且是大牌开发商，整体产品品质也是受肯定的。
7总结
优点：
万科品牌，精装和物业有保障；
作为刚需高层，产品设计和品质好；
在区域内价格合理不贵，性价比高。
缺点：
整体区位和地段位置偏；
蔡家片区配套成熟时间太久；
除了学校和公园之外，周边其他配套一般。
观承这个盘走的就是经济型路线，不管是别墅还是刚需。这次的刚需高层在产品设计和品质上还是有保证的，关键是价格不贵，性价比高，但是它的位置比较偏，配套也非常一般。微信公众号：院长聊房院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进重庆购房群。
加入李院长投资俱乐部