静安新房装修设计预算公示2023年上海楼
2025年10月24日 静态资讯
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔你好，本人上海人，由于是二贷，置换首付预算大概在450万左右。想问问徐汇区龙华板块和虹口北外滩板块有没有合适的00后两房户型，或者有更好的建议，谢谢。
沪叔：你好，450w二贷首付成本，去掉30w税费中介费，可买550w-600w对应总价房源。龙华这边大部分是楼梯房工人新村，老小区，房龄集中在1980-1995年之间，大部分均价在9w上下，北外滩这边老塔楼比较多，均价在8.5w-10w，所以您预算对应买到的小区无品质可言，房型也相对比较鸡肋，买进去就是老破小或者老塔楼，增值溢价能力较弱，是随版块增幅的选择。
提问：沪叔，你好，我是首套刚需，手里有240万现金，买哪里比较合适？在浦东上班。
沪叔：你好，如果考虑新房，能买到600万+（具体看收入情况）的房子，可以考虑唐镇的融创未来金融城，浦发唐城，曹路的璀璨城市，金桥的金鼎天地，外高桥的紫薇花园；
二手的话，现在三价就低，能买四百万的房子，选择范围很广。
提问：沪叔您好！纯投资，预算首付250万，买哪里好2、安亭枢纽站大约几时建成，建成后安亭的房价是不是也会涨？现在在申请上海户口，预计是2024年可以落户到上海，现在不卖安亭房，落户后再上海买二套，还是等小孩子报好名后把安亭的房子卖掉，换到九亭或者是嘉定新城？3、上海是如何规定人户分离上学的政策，因为小孩在安亭读书，我们居住在安亭，但是房子不买在安亭这个上学是怎么上的？4、我再买上海算2套可以全款再抵押用先息后本10年期的吗？
沪叔：你好，就你的提问和自叙，总结一下你的个人情况，也解答一些基本的交易信息：①孩子考虑上海公办学区；②2024年可以落户上海，作为上海家庭可新增一套房票；③属于上海二贷，置换后首套契税，不置换二套契税按揭二贷；④人户分离即“户口所在地”和“房产证所在地”不一致，分两种情况：第一种，孩子户籍在外区，房产证在本区内。第二种，孩子户籍在本区，房产证和户籍地不在同一行政街道内。你想表述的应该是第一种情况，随申办上搜寻“我要办人户分离居住登记”按指示流程即可。⑤如果要做全款购房再即刻抵押，属于新产证抵押，目前银行的还款方式是有先息后本或等额本息可选，但上海针对于新产证的JY贷目前只有3年归一次本的产品。
最后给到一些结论性的建议：①安亭作为远郊，不论是配套还是人气都是未来不轮枢纽建成落地与否，房价上难有更多起色，花桥作为环沪，上限更加明显，如果要资产换优，可以全部处理掉。②具体换到哪里，看你们的通勤+学区+房型+配套等基础需求
提问：沪叔，你好，静安区的不夜城板块您了解吗？这个板块买房怎么样呢？
沪叔：你好，其实买房我们一直强调弄清自己的需求和侧重点，自住还是投资，看重交通还是学区资源，不夜城板块属于苏河北岸慢慢崛起的新兴板块，区域内的教育资源一般，想买学区不用考虑这边，交通比较发达，刚需买这边性价比不高，房子单价比较高。
提问：沪叔，你好，在上海买房会亏钱吗？
沪叔：你好，当然会，之前暴涨的张江集团中学的学区房，张江汤臣豪园二期之前最高成交单价达到十六点七万，现在大家可以去看一下，目前二手差不多成交单价在十三万，一平亏四万，一套房子差不多亏到五百万。现在zf把2022年到2023年，新房的价格全部锁的死死的。现在进入买房选择不好的时候，你就得亏钱，随便买都赚钱的时代已经结束了。大家以后选择板块，选择具体的房子的时候，千万要谨慎。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。