陡门新房装修价格多少小南门隔岸垟上陡门单
2025年10月24日 静态资讯
上周，圈哥提前预告了小南门隔岸垟地块和上陡门单元11-B-10a地块即将挂牌的消息。
昨日，这两宗地块正式在浙江土地使用权交易网上架，2宗地块总出让面积63918㎡,建筑面积213409㎡，总起价348400万元。预计4月2日出让。
两宗地块此前已经详细分析，在此不再过多赘述。（详情点击超链接）
1、历无前例？市中心小南门罕见超100亩“绝版”一线塘河地块将挂牌征婚？出嫁门槛26.77亿元起，坐看好戏！
2、鹿城区上陡门单元山根地块将挂牌，17年选就地安置的拆迁户“赚了”？
对比此前流出的出让信息，今天主要讲两宗地块正式挂牌公告后几处重大变化和看点：
首先看小南门隔岸垟地块：
01
隔岸垟地块起始楼面价约16479元/㎡，封顶溢价率约50%，若封顶，楼面价破2.4万元/㎡，超17年大发都会道一号的地王价格
因小南门隔岸垟地块的起始楼面价及关注度之高，圈哥还借机做了个小调查，关于这宗地块的最终楼面价能否超越碧桂园滨江壹号，即2019年最高涉宅用地成交楼面价23384元/㎡。
投票结果显示，总共有1759位粉丝参与投票，结果显示，占比约47%也就是近半数的人，838位粉丝投给了“能”，可见大家对该地块价格期望值。
昨日，该地块正式挂牌，地块起价293200万元，起始楼面价16479元/㎡，设上限价439600万元，封顶楼面价24707元/㎡，达上限转为竞报政策性住房面积，最高竞报面积为147800㎡。
发现爆点没？封顶溢价率由原来温州地市普遍的30%上升至50%左右，这也使得地块未来的封顶楼面价有机会直破2.4万/㎡。
若能封顶，甚至将打破“大发都会道一号”（24180.6元/㎡）把持3年之久的“温州地王”。
02
温州土拍施行“竞配政策”以来，隔岸垟地块首次出现政府“兜底”政策性住房（人才住房）的政策
地块需配置一处政策性住房（人才住房），建筑面积≥13000㎡，套数≥130套，其中户型建筑面积90-95㎡≥98套、120-125㎡≥32套。
政策性住房（人才住房）住房品质应不低于地块内商品住房品质，并按相关要求实施住宅全装修，全装修标准不低于1000元/㎡。
配置的政策性住房（人才住房）在取得预售许可证后12个月内以不高于30000元/㎡的价格销售给市政府、鹿城区政府指定的对象；逾期未销售的，由市、区政府指定单位以不高于30000元/㎡的价格予以回购。
同时，土拍规定开发商在超过溢价率后竞报的政策性住房（人才住房）参照配置政策性住房（人才住房）的处理方式。
这是温州土拍施行“竞配政策”以来首次出现“兜底”政策性住房的政策。
此前政策性住房基本随车位无偿交付给政府，相当于开发商白送给政府。
现在由开发商在限定价格内可以出售给市政府和鹿城区政府指定的对象，以上述地块不超过30000/㎡为例，对比未来商品房实际售价，顶多折损一点，对开发商而言显然不亏。即便该部分房源卖不出手，市、区政府承诺兜底回购，这点对于开发商而言算是一大利好。
地块位置
地块位于温州市鹿城区大南街道。地块东至小南路、南至马鞍池西路、西至温瑞塘河、北至蝉河。
地块详情
地块总用地面积68214平方米（102.321亩），由E-24a、E-02c、E-24B以及代建的荷花路等4部分组成。其中出让部分（E-24a地块中的商品房部分和E-02C地块）用地面积约52090平方米。
地块简评
本宗地块，隔壁圈哥说了吉光片羽的矜贵。
温州这十余年来，真的属于旧城核心板块的新建商品房仅有“中梁印象首府”、“中梁首府壹号”、“时代滨江”、“奥园大发宸央”、“乾顺国际豪庭”、“九山金茂府”六个项目。
但是本地块的稀缺性在于，它是目前所有旧城板块新建商品房中与温州人的永恒中心“五马街——大南门”距离最近且颇具规模的一个项目。
地块总用地面积约102亩，出让面积约78亩，地形方正、西侧一线河景资源，天生的好架子。
可以这么总结：老城区出一块地已足够难的，但老城区出一块规模可观且具有一线塘河景观的质优地更越显金贵。
紧接着，我们再来看上陡门11-B-10a地块：
地块位置
地块位于温州市鹿城区蒲鞋市街道。
地块北靠黎明东路，与中央绿轴上陡门浦公园一路之隔，东至府东路，西临前庄河，有一定河道景观资源。
地块相对位置示意图
地块建筑面积101742㎡，其中出让建筑面积37113.76㎡，划拨安置建筑面积64628.24㎡。
安置房建筑面积体量占整个地块约64%，可售面积不到四成。
地块简评
从地块位置及周边配套来看，上陡门单元山根地块位于老城和新城交界处，北接滨江CBD，下邻上陡门、学院路成熟板块，生活、交通便利性较强；弱势是地块南面老房子为主，界面观感暂时较差。
未来主要的高逼格配套集中在地块以北区域，江滨路、瓯江路一带，当然因地块所在区域属于中央绿轴规划范围会或将受到规划倾斜。
相对隔岸垟地块亮点集中在土拍规则和政策性住房处理方式等开发商需要较为重视的变化，上陡门地块的关注点则是值得拆迁户留意，政府对本宗地块安置房的设计要求较高。
01
上陡门单元11-B-10a地块安置房采用“高标”，配置超中档商品房
上一篇地块预告中，圈哥认为17年这宗地块范围内选择“就地安置”的拆迁户是赚了，因为板块的发展高于预期且伴随着安置房与商品房“同质”文件的要求发布，安置房的品质明显提高。
建设管理合同中指明“该地块内安置房建筑面积66258.09平方米由地块受让人有偿代建。安置房须与普通商品房统一布局、统一设计、统一报批、统一建设、统一物业管理，要求集中布置在地块西侧。"
同时，圈哥发现建设管理合同中，政府就安置房的品质进一步明确：
1.层高不低于3米，南北通透 ；
2.多层、高层住宅二户不得少于一梯，每幢住宅每个平面布局不得超过4户。
对比目前温州市面商品房大部分层高在约3米，少部分低于该市场基准的项目层高在约2.9米-2.95米；其次，每个平面布局不得超过4户，要知道安置房的户型是此前为人诟病和卖不动价格的主要问题之一，具体到层高及楼栋平面的规划设计要求，更有利于户型产品设计，这也将极大解决原先安置房产品弱势的问题
按标准说，这个配置已经超越温州市面中档商品房，当然最后实际呈现品质如何还得看竞得人的操盘定位。
简评
两宗地块最引人注意的是封顶溢价率的提高（隔岸垟&上陡门单元）和首次明确了政策性住房的兜底回购操作（隔岸垟）。
两宗地块的封顶溢价率从温州市场普遍的约30%左右上升至50%。
释放了什么信号？显然，ZF对这两宗地块出让价格预期高。高到什么地步呢？他们认为可较为轻松的达到原先30%溢价率的程度呗。
其次，我们再看一组数据，疫情期间（统计时间：1月23日-2月7日）成交地块的溢价率，温州溢价率相对2019年有明显涨幅。
2月份，温州成功出让16宗涉宅用地，其中封顶转竞配程序9宗地块，土拍热度可谓是高烧不退。尤其以温州两大“价格洼地”经开、瓯江口连爆封顶，甚至“温州瓯江口浅滩一期E-16-03地块”封顶后竞配政策性住房高达5600㎡，看得圈哥眼珠子都掉了。
溢价率封顶现象的频繁出现，说没有舆论压力是假的。而提高上限溢价率，则是避免动辄封顶的另一个“好办法”。
第三，我们发现其实这两宗地块的竞拍准入门槛并不是很高，摆明了“欢迎有钱有品”的房企踊跃参与的意思，这个时候，50%封顶溢价率则给了各房企更大的市场化竞价空间。
你品，你细品。